真叫盧俊：2019年最后五個買房建議

雖然還在10月，但是什么讓我感覺2019年快要過完了呢，就是各個平臺開始賣日歷了。

嗯，各種款式的，那山呼海嘯的感覺，我仿佛明天就要開撕2020了一樣

不過好吧，既然如此，那就寫一篇比較有結(jié)尾意義的文章吧，今年最后五個買房建議

既然是最后五個，那就應(yīng)該算是底線思維，在這樣的基礎(chǔ)上可以各自發(fā)揮，但是這五個建議希望大家不要破了

這也是作為朋友的我特別想和大家說的

01、穩(wěn)定的政策就是最好的市場

各位看仔細(xì)這段話，在我的眼里，什么樣的樓市市場是比較好的市場，就是一直嚴(yán)格的政策市場或者一直寬松的政策市場在我眼里都是特別好的城市氛圍

如果一個城市保持購房政策嚴(yán)格，比如說上海，比如說長沙，那就說明第一這個城市的能級或者潛力特別好，而且已經(jīng)很明顯了，所以要用政策控制住，換言之就是房價被低估的市場

如果你擁有購買資格那么就是買到價差。

如果說一個城市特別開放包容，落戶和買房都是敞開式的，比如說深圳比如說珠海，那就說明這個城市在持續(xù)的導(dǎo)入外來人口，未來的活力是具備保障的

如果再配上這個城市的規(guī)劃有概念且有落實(shí)的部分，那未來的空間也是肉眼可見的

那換句話來說，什么樣的城市我是比較擔(dān)心，就是最近2年樓市政策一直在變化的

不論是頒布寬松的還是頒布嚴(yán)格的，太過動蕩的政策本質(zhì)上說明樓市過去犯過比較明顯的錯誤，而政策某種程度上不會糾正錯誤而是抑制錯誤，所以這個時候你進(jìn)去，就是為錯誤買單

當(dāng)下市場，只要城市進(jìn)入穩(wěn)定的節(jié)奏，樓市已經(jīng)比較溫和了，那么城市發(fā)展就在進(jìn)入正向的良性循環(huán)，這樣的城市不會太差

02、小心二手供應(yīng)激增的城市

這是一個很多人會忽略的角度。在樓市已經(jīng)很長時間在一個模式里運(yùn)營，就是一線城市二手房絕對是主力，占據(jù)總成交的70%，一手房的份額越來越少。

然后其他城市基本上都是一手房為主導(dǎo)，二手的比例是很低的，二線的可能20%-30%，很多三線城市甚至還沒有二手市場

這種邏輯是因?yàn)樵谶@些城市房地產(chǎn)發(fā)展周期不夠長以及市場主力供應(yīng)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的

但是這個微妙的變化在2018年開始就慢慢改變了，我們監(jiān)測到一些數(shù)據(jù)，就是在鏈家分布的城市，二三線城市的二手房供應(yīng)量開始激增

而這個激增的原因就是最近5年的一手房一直維持在天量成交，而這些成交量如今都慢慢的成批交房然后變成二手房。最顯而易見的就是杭州蘇州這樣的新一線

這種現(xiàn)象和一線城市有什么不一樣，一線的供應(yīng)量是慢慢起來的，所以沒有這樣激增的過程，另外一線的產(chǎn)品力是慢慢提升的，所以一手的產(chǎn)品力還是比二手要強(qiáng)一點(diǎn)。

但是二三線不一樣，次新房的品相都要比肩甚至超過一手

這最大問題就是會對市場定價產(chǎn)生干擾，用戶擁有選擇之后就會對比。這個時候你不論是進(jìn)去買一手還是買二手，這種定價干擾就會一直存在。

最頭疼的是在涌入買一手的，未來你的接盤人會比現(xiàn)在的你更加糾結(jié)，那個時候讓接盤人買一手還是買你手里的二手，你需要更多的理由

雖然說這不是一個致命的問題，但是會讓不少房產(chǎn)持有者很難受，整體的定價邏輯我目測還需要2年的時間才會有沉淀

03、認(rèn)準(zhǔn)一些扎根型企業(yè)的城市布局

有一些開發(fā)商的布局其實(shí)是值得很多購房者學(xué)習(xí)和借鑒的，比如說萬科、融創(chuàng)、金茂這些企業(yè)

這些企業(yè)各有特質(zhì)，但是最大的特質(zhì)就是，不太去太多的城市，但是但凡去的就不會走，一直在這個城市開發(fā)。這說明什么，說明這些城市可以長線開發(fā)，而且覺得未來的房子會越來越好越來越貴，只有這樣他們才會去

要知道這些都是他們投入很多錢真金白銀市調(diào)出來的，所以你只要跟著進(jìn)就可以了

特別是他們在這個階段新進(jìn)的城市，一定是看到了極大的空間才會去，所以我很多時候會建議如果這些品牌在一個城市第一個項(xiàng)目，其實(shí)大家可以閉著眼睛買

因?yàn)榈谝徽f明這個城市不錯，第二既然是第一個項(xiàng)目人家總歸要做口碑品牌，這些房企也做過好產(chǎn)品，所以都還會比較有保障

而且說的再直接點(diǎn)，現(xiàn)在買了你就一進(jìn)一出，別人后面還有新項(xiàng)目給你抬價格，不是一件很好的事情么

當(dāng)然這里有個前提，是市場化招拍掛拿地進(jìn)入的哦，不是兼并收購拿的項(xiàng)目，不是說這種項(xiàng)目不好，而是這些項(xiàng)目不是市場化判斷下的選擇，背后可能就是兩個老板一頓飯的事情

這種情緒化的決策老板做做就好，我們就還是多看看吧

04、遠(yuǎn)離大而全，相信概念清晰的地段價值

這個也是最近看盤時候發(fā)現(xiàn)的，特別是在上海

看盤多的人可能發(fā)現(xiàn)，你去每一個售樓處，他們的平面圖告訴你的當(dāng)下區(qū)位，好像都是最好的，這個地段從配套，規(guī)劃以及各種利好都是最好的。樓盤看多了可能會差異到底什么才叫好地段哪個是差的

而這樣的大而全的包裝式概念在如今樓市里出現(xiàn)了各種各樣的問題

仔細(xì)看看現(xiàn)在熱銷的一些地段，上海比較有保障的，要么大虹橋，要么臨港，要么前灘，都是這種定位非常精準(zhǔn)的清晰概念的地段。

反而看普陀的真如也好長風(fēng)也好，這么好的位置，上海中環(huán)，放在以往這種地段價值可以吹上天，但是這種偽概念包裝出來的所謂市中心或者城市副中心的概念，如今都遇冷了

所以這也是所有購房者需要注意的，你去一個盤，他們描述地段一定是各種好，但是一定要盡可能遠(yuǎn)離大而全但是沒有記憶度的項(xiàng)目

時刻的問自己這個項(xiàng)目地段有什么別人沒有的，差異性的，特別強(qiáng)的，實(shí)實(shí)在在的

如今反而是真正意義上步行可達(dá)的地鐵房要好賣了，那種所謂的車程幾分鐘可以到什么商圈的不好賣了；真正意義上的學(xué)區(qū)房好賣了，那種所謂的商圈氛圍社區(qū)品質(zhì)不好賣了；在郊區(qū)也是有原住民的好賣了，倡導(dǎo)可以導(dǎo)入外來人口的不好賣了……

所有的一切都往真實(shí)的角度去靠攏，所以特別是對于投資盤，地段上的不可替代在哪里是需要額外留意的

05、相信自住帶來的投資價值

這句話什么意思，給大家舉一個例子，最近去看上海一個我認(rèn)為一個絕版豪宅類項(xiàng)目，開發(fā)了五六年了，總價從3000萬到5000萬為主吧。每次拿出來都是三個小時賣完。

我問為啥，他和我說了一個數(shù)據(jù)，說上海一年能夠到3000萬的房子拿出來賣的只有幾百套，而上海上億身家的就有好幾千個，更別說全國了。

這樣的房子是供需最缺的

而且這種產(chǎn)品在動蕩樓市里是最穩(wěn)定的，因?yàn)榭傆腥诵枰�，而且是真�?shí)需要，這些房子沒人拿來空置，都是用來住的，正是因?yàn)槿绱朔炊�保值性是最�?qiáng)的

這其實(shí)折射出一個事實(shí)，行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在確實(shí)有不少小區(qū)的投資客居多，而這些社區(qū)最后會有兩個現(xiàn)象就是第一因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)交的不多所以社區(qū)品質(zhì)下滑，第二二手房的競爭激烈所以價格上不去

這樣的房子在淡市里是排名倒數(shù)第二位的，當(dāng)然第一位就是老破小了，每次都要拿出來和大家強(qiáng)調(diào)下

這些房子是盡可能要規(guī)避的，特別是一些房票有限的城市。我會和一些朋友說，如果你只有一張房票，就買那個二手房拋盤少的小區(qū)，這種房子住著一定很舒服，你有什么事情要賣了也很快就會有人接盤

永遠(yuǎn)要相信房住不炒，所以也永遠(yuǎn)相信最后自住價值的房子也最有投資價值

06、

最后再給一些點(diǎn)狀的建議

1、不要出海，出海不是說沒有機(jī)會，但是現(xiàn)在的環(huán)境，我認(rèn)為出海的機(jī)會不屬于普通人，如果有人告訴你，你是一個普通人但是你可以逆襲，那么多想想他為什么這么和你說

2、轟轟烈烈不如細(xì)水長流，警惕價格暴漲暴跌也同樣小心成交量的突然提升和萎靡，這些都不是好現(xiàn)象，有耐力夠持久和我一樣的城市才是好城市

3、不要猜未來，因?yàn)椴虏粊�，差不多有六成的房企老板都看不懂未來趨勢，更別說我們了，小心江湖騙子

4、自己要有現(xiàn)金流，自己不要失業(yè)

最后一句：不要加杠桿、不要加杠桿、不要加杠桿，加了杠桿就是賭命，十賭九輸，贏了也不要覺得賭是一件對的事情，你愛賭沒人攔著你，但要記得愿賭服輸以及自己有沒有輸?shù)馁Y本

差不多這些，希望大家可以慢慢發(fā)財

以上為正文，來自盧俊。最后再補(bǔ)一句，洗我稿的人要點(diǎn)臉啊，出去都自稱是個v了，請自重