昨晚，翔安房?jī)r(jià)突破5萬(wàn)的消息刷屏了。

我上網(wǎng)查了一下，原來(lái)是國(guó)貿(mào)學(xué)原，集美新學(xué)區(qū)房，5號(hào)樓1梯1002擬售價(jià)格51462元/平方米，面積45.49平。

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這里科普個(gè)小常識(shí)，在廈門(mén)，通常認(rèn)為，除了頂樓，電梯房的樓層越高越好。

比如一棟樓有11層，那10樓最好。

國(guó)貿(mào)學(xué)原的房?jī)r(jià)分布情況是什么呢？

2樓202單價(jià)47162

6樓602單價(jià)49312

7樓702單價(jià)49849

8樓802單價(jià)50387

9樓902單價(jià)50925

10樓1002單價(jià)51462

11樓1102單價(jià)50387

2樓最低，8樓與頂樓11樓單價(jià)相等。

這說(shuō)明，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，這棟11樓的樓盤(pán)，最好的樓層依次是10樓，9樓，8樓=11樓，7樓，6樓，5樓，4樓，3樓，2樓。

而非電梯房，除了1樓，樓層越低越好。比如2樓3樓最好，頂樓最不好。

如果1樓沒(méi)住戶(hù)，2樓最好。

因?yàn)?樓不僅不像1樓那么潮，而且可以放任小朋友在家里拍籃球，跑跑跳跳，或者玩跑步機(jī)，也不怕吵到樓下住戶(hù)。

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而除了這套51462的，其他同樣四五十平小戶(hù)型的房子，單價(jià)均價(jià)在4.8萬(wàn)左右。

而1號(hào)樓3號(hào)樓等100多平的戶(hù)型，單價(jià)要低一些，普遍在4.2-4.7萬(wàn)。

這次國(guó)貿(mào)學(xué)原賣(mài)的大多是40-60平小戶(hù)型，可能主要是面向剛需。

而建發(fā)書(shū)香府邸，肯定更貴，因?yàn)榻òl(fā)的牌子更香。而且建發(fā)的房子肯定好賣(mài)，肯定搶光。

所以，未來(lái)翔安“學(xué)區(qū)房”房?jī)r(jià)突破5萬(wàn)，毫無(wú)懸念！

但為什么這里的“學(xué)區(qū)房”要加引號(hào)呢？

因?yàn)�，翔安，沒(méi)有真正意義上經(jīng)歷過(guò)中考考驗(yàn)的學(xué)區(qū)房，不論是科技中學(xué)分校，還是雙十中學(xué)分校，都還沒(méi)中考過(guò)呢，誰(shuí)也不知道成績(jī)?nèi)绾�，只能靠猜�?/p>

而翔安本區(qū)的學(xué)校，中考成績(jī)都一言難盡，至今，同翔片區(qū)最好的學(xué)校依然是同安一中。

事實(shí)上，2016年后，翔安房?jī)r(jià)漲上3萬(wàn)多，高價(jià)接盤(pán)翔安新房的人，這幾年房?jī)r(jià)不漲反跌，據(jù)說(shuō)某些樓盤(pán)虧了30%，可謂是虧了房?jī)r(jià)又虧利息，

現(xiàn)在翔安大多數(shù)項(xiàng)目的月均銷(xiāo)售套數(shù)只能維持在十幾套左右，成交量慘淡。

總之，房產(chǎn)投資的秘訣就是——相對(duì)低價(jià)時(shí)買(mǎi)入。

千萬(wàn)別在相對(duì)高價(jià)時(shí)接盤(pán)。

比如2016年初，集美海滄房?jī)r(jià)都往三四萬(wàn)奔了，翔安還是一萬(wàn)多，那翔安就是相對(duì)低估，這就是相對(duì)低價(jià)，可以抄底。

但到了2016年下半年，翔安房?jī)r(jià)直奔三萬(wàn)多，而集美海滄還是三四萬(wàn)，但翔安城建，學(xué)區(qū)等配套遠(yuǎn)不如集美海滄，這時(shí)候就是相對(duì)高價(jià)，千萬(wàn)別去接盤(pán)。

可惜很多人不懂，還是被傻傻忽悠去翔安接盤(pán)新房。

翔安南部的新學(xué)區(qū)，主要指這兩個(gè)：

1、廈門(mén)雙十中學(xué)翔安校區(qū)初中部

如圖，片區(qū)內(nèi)的兩個(gè)新房樓盤(pán)，分別是建發(fā)書(shū)香府邸，與國(guó)貿(mào)學(xué)原。圖片左上角的紅色圓圈是保利和光城悅，學(xué)區(qū)屬于科技中學(xué)翔安初中部。

配套小學(xué)是實(shí)驗(yàn)小學(xué)翔安校區(qū)，就在國(guó)貿(mào)學(xué)原門(mén)口。

中學(xué)是廈門(mén)雙十中學(xué)翔安校區(qū)初中部。

目前國(guó)貿(mào)學(xué)原的售價(jià)是4.2到5.1萬(wàn)之間。

以下部分是效果圖。

建發(fā)書(shū)香府邸，售價(jià)還沒(méi)出，我估計(jì)也不低。

以下部分是效果圖。

該學(xué)區(qū)售價(jià)與海滄，集美同等樓盤(pán)價(jià)格相比，持平或更高。

雖然也是實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校+雙十中學(xué)分校的親兒子配置，但未來(lái)成績(jī)與海滄，集美同等親兒子相比，會(huì)如何？

我個(gè)人認(rèn)為不確定性較大。

5萬(wàn)的價(jià)格，比島內(nèi)普通中學(xué)片區(qū)的房?jī)r(jià)還要高。

而海滄最好的學(xué)校，中考成績(jī)也就相當(dāng)于島內(nèi)普通中學(xué)。

翔安最好的中學(xué)，未來(lái)成績(jī)，未必就能比海滄最好的中學(xué)好到哪里去。

反正這種價(jià)格我不敢買(mǎi)，寧可買(mǎi)島內(nèi)或集美、海滄。

2、科技中學(xué)翔安校區(qū)

科技中學(xué)翔安校區(qū)，該片區(qū)最方便的樓盤(pán)就是保利和光城悅，直接就坐落在學(xué)校隔離。

而且樓盤(pán)前后各有一個(gè)地鐵站，真的很方便。

售價(jià)3萬(wàn)5，我去年覺(jué)得很貴很貴，不值得。

現(xiàn)在與國(guó)貿(mào)學(xué)原比起來(lái)，又覺(jué)得好像也不是那么貴？

邊上有個(gè)shopping mall，閩籃城市廣場(chǎng)，生活倒是挺方便。

如果不是科技中學(xué)實(shí)力一般，這個(gè)地段我倒是覺(jué)得還不錯(cuò)。

另一個(gè)不好的地方是，周邊的二手房，只要2萬(wàn)多。那這價(jià)格差可大了去了。

3、翔安的學(xué)區(qū)屬性不強(qiáng)，但買(mǎi)房性?xún)r(jià)比還可以，因?yàn)橄璋簿褪菑B門(mén)周邊房?jī)r(jià)制低點(diǎn)。本篇順便介紹一下翔安普通學(xué)區(qū)或無(wú)學(xué)區(qū)的低價(jià)樓盤(pán)。

先從新店開(kāi)始吧。

廈門(mén)有沒(méi)有越賣(mài)越便宜的樓盤(pán)？

有。

首開(kāi)領(lǐng)翔，樓盤(pán)巨多，一年一年開(kāi)出來(lái)賣(mài)，近幾年的賣(mài)價(jià)，高——低——更低——反彈。

最高到最低，差價(jià)可以有30%。

但這個(gè)樓盤(pán)其實(shí)我還挺喜歡的，因?yàn)?mdash;—便宜��！

首開(kāi)領(lǐng)翔國(guó)際，2014年建成，目前單價(jià)2.3萬(wàn)。

首開(kāi)領(lǐng)翔上郡，一期2017年建成，近期成交單價(jià)2.2-2.5萬(wàn)；二期2018年建成，近期成交單價(jià)2.1-2.2萬(wàn)；三期沒(méi)查到數(shù)據(jù)，應(yīng)該是2019年，最近沒(méi)成交，普遍掛2.6-3萬(wàn)，但我看到還有一套賣(mài)2.2萬(wàn)的，聲稱(chēng)低于原購(gòu)價(jià)，可謂割肉。

特房美地雅登，從一期賣(mài)到四期，從一里賣(mài)到六里，從2009年建到2013年。均價(jià)在2.4萬(wàn)到2.6萬(wàn)左右。

其實(shí)我覺(jué)得住在新店的首開(kāi)與美地雅登還挺快樂(lè)的，因?yàn)楸阋�，房子還大。

我參觀(guān)過(guò)這里的房子，有些朋友真的買(mǎi)得很大，180平，疊墅，都有。

現(xiàn)在也就2萬(wàn)多，真心不貴，只是沒(méi)有好學(xué)區(qū)。

4、馬巷

馬巷比新店還遠(yuǎn)一些，但由于翔安只要出了隧道，交通就不擁堵。

以如果自駕，其實(shí)從島內(nèi)到翔安南部新城，新店，馬巷，通勤時(shí)間其實(shí)差距不大。

聯(lián)發(fā)欣悅學(xué)府，建成時(shí)間沒(méi)查到，但確定是這幾年建成的，因?yàn)閹啄昵拔胰タ催^(guò)，單價(jià)2.2萬(wàn)。主打概念是翔安一中，所以名字里有個(gè)學(xué)府二字。

聯(lián)發(fā)也是建發(fā)集團(tuán)旗下的地產(chǎn)公司，品質(zhì)都很好。

特房黎安小鎮(zhèn)，也是近幾年的次新房，2.5萬(wàn)左右，牌子不如聯(lián)發(fā)，賣(mài)得比聯(lián)發(fā)還貴。

萬(wàn)科金域緹香，單價(jià)2萬(wàn)8。在馬巷西邊。

百項(xiàng)細(xì)節(jié)，品質(zhì)優(yōu)裝，但最近好像有業(yè)主去拉橫幅了，不知道有什么問(wèn)題。

最近也實(shí)質(zhì)性降價(jià)。

馬巷比新店更遠(yuǎn)，但房?jī)r(jià)比新店貴，應(yīng)該是翔安一中的緣故。

5、廈大翔安校區(qū)邊上的新樓盤(pán)。

單價(jià)3萬(wàn)，我都不想吐槽了。

同樣沒(méi)學(xué)區(qū)，論距離比新店還遠(yuǎn)，價(jià)格比新店樓盤(pán)還貴。

如果自住，那沒(méi)話(huà)說(shuō)。投資就算了。

總結(jié)：

翔安實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校——雙十中學(xué)分校的學(xué)區(qū)，是翔安的親兒子學(xué)區(qū)，對(duì)應(yīng)樓盤(pán)是國(guó)貿(mào)學(xué)院，建發(fā)書(shū)香府邸，單價(jià)從4.2萬(wàn)到5萬(wàn)以上。

但學(xué)區(qū)質(zhì)量未知，不確定性較高。

翔安科技中學(xué)分校，對(duì)應(yīng)樓盤(pán)是保利和光城悅，3.5萬(wàn)，便宜一些，但學(xué)區(qū)要差一些。

新店，馬巷就沒(méi)什么好學(xué)區(qū)可言了，屬于廈門(mén)周邊房?jī)r(jià)制低點(diǎn)，次新房2.2萬(wàn)就能買(mǎi)得到。

如果看重學(xué)區(qū)房，我不建議買(mǎi)翔安學(xué)區(qū)房，因?yàn)樾詢(xún)r(jià)比不如島內(nèi)與海滄集美。

如果對(duì)學(xué)區(qū)不看重，可以考慮新店，馬巷的次新房，2.2萬(wàn)就能買(mǎi)得到。如果買(mǎi)舊一些的，1萬(wàn)多的也找得到。

最后提醒一下。

翔安現(xiàn)在主要的賣(mài)點(diǎn)是新房，但比起二手房，新房的風(fēng)險(xiǎn)特別高，特別容易出幺蛾子。

比如說(shuō)：

1、賣(mài)房時(shí)開(kāi)發(fā)商跟你拍胸脯保證的優(yōu)秀學(xué)區(qū)，突然變卦。

比如集美某學(xué)區(qū)，當(dāng)初開(kāi)發(fā)商說(shuō)可以分配到外國(guó)語(yǔ)集美分校，結(jié)果學(xué)校蓋好了，所謂外國(guó)語(yǔ)集美分校，掛羊頭賣(mài)狗肉，實(shí)為西亭學(xué)校，從管理層到師資都與島內(nèi)的廈門(mén)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校沒(méi)關(guān)系，真正的集美學(xué)區(qū)親兒子是外國(guó)語(yǔ)集美校區(qū)，一字之差，謬以千里。

2、賣(mài)房時(shí)當(dāng)優(yōu)秀學(xué)區(qū)房賣(mài)，等學(xué)校參加了中考，成績(jī)卻很差，那學(xué)區(qū)房就失了成色，變得不那么學(xué)區(qū)。這種風(fēng)險(xiǎn)也是存在的。

3、賣(mài)房時(shí)，規(guī)劃好的地鐵站，突然就平移個(gè)幾百米，地鐵房就顯得不那么地鐵，這種情況在廈門(mén)也發(fā)生過(guò)，我就不點(diǎn)名了。

或者是規(guī)劃好的商場(chǎng)，都過(guò)去十幾年了，還沒(méi)蓋起來(lái)，這種情況別說(shuō)島外，就連島內(nèi)也有。

4、原先當(dāng)海景房，江景房賣(mài)的樓盤(pán)，后來(lái)沿海沿江一面又蓋了幾棟高樓，就沒(méi)海景了。

比如當(dāng)初海峽國(guó)際一期，一開(kāi)始大多數(shù)樓盤(pán)都是海景房，后來(lái)二期蓋起來(lái)了，擋在一期前面，一期某些海景房就顯得不那么海景了。

再后來(lái)會(huì)展片區(qū)的JFC，TFC，中航紫金等一系列商業(yè)高樓蓋起來(lái)，別說(shuō)一期，連二期的海景房都少了。

5、精裝修貓膩。比如價(jià)值1000/平的裝修，賣(mài)你5000/平。住進(jìn)去以后各種坑，這個(gè)大家都懂。

如果不送裝修的，那住進(jìn)去的前5到10年，小區(qū)里天天有人裝修，那個(gè)噪音與粉塵污染啊。

當(dāng)然，建發(fā)的新房，通常不會(huì)出幺蛾子。所以廈門(mén)人最認(rèn)建發(fā)的牌子，有建發(fā)溢價(jià)。

但這個(gè)溢價(jià)如果從新房延續(xù)到二手房，我就覺(jué)得有點(diǎn)貴了。

總之，翔安的新房，坑特別多，歷史上買(mǎi)翔安新房，賺到錢(qián)的人很少，就算賺到錢(qián)了，也不如買(mǎi)島內(nèi)或者海滄，集美。

究其原因，廈門(mén)的經(jīng)濟(jì)總量不大，人口不多，資源外溢力量不足，能支撐起海滄，集美這兩個(gè)區(qū)，就很了不起了，實(shí)在沒(méi)有更多余的資源給翔安。

所以，翔安永遠(yuǎn)只能做最后的補(bǔ)漲。

最后，歡迎關(guān)注“廈門(mén)買(mǎi)房攻略”。