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#廈門

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#思明

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#學(xué)區(qū)

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#買房

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#地鐵

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自打廈門一中思明分校正式官宣并宣布思明東部將多校劃片以來，很多板塊內(nèi)的二手房東和購房者都按耐不住了。

 

片區(qū)內(nèi)一些掛牌價(jià)格較低的且未來有利好可能的房源，成為購房者們的主要目標(biāo)。

 

對(duì)于大片區(qū)內(nèi)的天花板——海峽國際社區(qū)、聯(lián)發(fā)濱海名居等10萬+小區(qū)，有所動(dòng)搖，最近看到一些掛牌價(jià)格有所松動(dòng)。劃片二實(shí)小和直升雙十思明分校，周邊又沒有其他有力競(jìng)爭(zhēng)樓盤，所以作為片區(qū)內(nèi)少數(shù)兼顧地段、學(xué)區(qū)、品質(zhì)的樓盤，長(zhǎng)期是思明東部?jī)r(jià)格標(biāo)桿。因?yàn)橹�前二�?shí)小直升雙十思明分校在此之前一直是確定的，雖然多校還不確定是否會(huì)有雙十思明分校參與，但是既然同檔位配置的廈門一中思明分校已明確多校，官方也表明要提升思明東部的整體教育水平，也會(huì)讓很多的人對(duì)未來直升的可能性存有疑慮，這就會(huì)動(dòng)搖當(dāng)前價(jià)格的核心支撐因素。另外，由于嶺兜地塊和中海國貿(mào)上城在地段、學(xué)區(qū)預(yù)期、品質(zhì)、戶型等方面的綜合優(yōu)勢(shì)明顯，加上限價(jià)，哪怕明確初中多校，也會(huì)成為海峽國際社區(qū)和聯(lián)發(fā)濱海名居等小區(qū)的有力競(jìng)品。在核心優(yōu)勢(shì)和競(jìng)品沖擊雙重影響下，價(jià)差又是如此之大，還是建議大家慎入，除非真的很著急孩子要讀書。

 

對(duì)片區(qū)一手樓盤中海國貿(mào)上城則構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的利好，不過利好不及預(yù)期，外附小無法保證是否直升一中思明分校，而原來大家的預(yù)期更多是外附小直升一中分校，類似當(dāng)前的二實(shí)小展城校區(qū)直升雙十思明分校。

 

當(dāng)然，小學(xué)因?yàn)楹⒆虞^小不像初中，孩子小接送距離不宜過遠(yuǎn)，所以小學(xué)就近劃片是當(dāng)前主流。思明的教育實(shí)力實(shí)在太強(qiáng)，即便是區(qū)屬的外附小，放在整個(gè)廈門也是很能打，參考當(dāng)前思明外附小周邊小區(qū)的價(jià)格就知道了。

 

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半蘭山2019年10月版控規(guī)圖，最新地塊有所調(diào)整，標(biāo)識(shí)僅為方便區(qū)分地塊

 

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開元科創(chuàng)城板塊的用地規(guī)劃效果圖

 

根據(jù)規(guī)劃，外附小洪文校區(qū)48班，預(yù)計(jì)2025年招生；廈門一中思明分校也是規(guī)劃48班，計(jì)劃2年后投用，即2024年招生。外附小一個(gè)年段8個(gè)班，一中分校一個(gè)年段16個(gè)班。而一中分校未來肯定是要和雙十中學(xué)思明分校一樣，作為片區(qū)的標(biāo)桿學(xué)區(qū)，既要讓優(yōu)質(zhì)教育資源惠及思明東部板塊，肯定也要確保自身成績(jī)。那么根據(jù)外附小的劃片可能，大概率就是半蘭山規(guī)劃內(nèi)的：萬科金域藍(lán)灣一二期、萬景公寓、中海國貿(mào)上城、建發(fā)中央美地等較為優(yōu)質(zhì)小區(qū)，以及片區(qū)內(nèi)其他住宅用地。片區(qū)較為優(yōu)質(zhì)的商品房生源+外附小，如果能夠全數(shù)招收，對(duì)一中分校和外附小都是最有利，畢竟優(yōu)質(zhì)生源和小初學(xué)校強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，成績(jī)下限不會(huì)低。而雙十思明分校的成績(jī)，也離不開周邊優(yōu)質(zhì)小區(qū)和二實(shí)小直升持續(xù)輸送優(yōu)質(zhì)生源的支撐。

 

綜合而言，由于廈門一中思明分校的學(xué)位規(guī)模是外附小洪文校區(qū)的2倍，雖然一中分校明確多校劃片，但外附小直升一中分校的可能性條件是有的。比如一個(gè)年段16個(gè)班，8個(gè)班作為外附小的直升，其余8個(gè)班作為初中多校劃片，也是有可能的。當(dāng)前萬科金域藍(lán)灣和建發(fā)上東美地的價(jià)格在小學(xué)+初中的接連利好下，價(jià)格上漲明顯。不過僅憑劃片外附小，半蘭山板塊的一二手樓盤還是值得看好的，地鐵2號(hào)線站點(diǎn)和寶龍一城也都在短距離步行范圍內(nèi)。

 

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大家感興趣可以搜索一下萬科金域藍(lán)灣和建發(fā)上東美地的漲幅，同樣由于重量級(jí)名校多校劃片的利好和官方對(duì)于提升板塊教育水平的明確信號(hào)，許多價(jià)格較低的板塊和小區(qū)的筍盤應(yīng)該會(huì)被快速消化，筍盤減少就會(huì)讓大家覺得整體價(jià)格上升。而整體二手房市場(chǎng)的回暖和上升，也會(huì)進(jìn)一步凸顯被現(xiàn)價(jià)新房的性價(jià)比，從而拉升新房的去化。如果考慮孩子教育，又想兼顧居住品質(zhì)和未來的整體收益，二手房可以考慮萬科金域藍(lán)灣和建發(fā)上東美地，當(dāng)然是總價(jià)低于700萬這塊的，總價(jià)和新房重疊的肯定優(yōu)先中海國貿(mào)上城和嶺兜地塊。島內(nèi)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)一般也都是熱點(diǎn)，需要提前一年，如果是購買國貿(mào)上城的話，按照工程進(jìn)度和一貫的交付時(shí)間來推測(cè)，其實(shí)很多有教育需求的家庭可以購買新房。因?yàn)槎�手房要提前一年落戶，新房如果能�?年交付，其實(shí)也可以理解為購買二手房提前兩年落戶。因?yàn)樘崆耙荒曷鋺魰r(shí)間很趕又倉促，很多家庭普遍也是會(huì)有所提前，提前2年時(shí)間是很普遍的操作。

 

一中分校投用的時(shí)間是比較明確的，2年后（2024年），外附小當(dāng)前是預(yù)計(jì)2025年，不過根據(jù)地塊現(xiàn)狀，以及學(xué)校建設(shè)的周期和時(shí)間，我個(gè)人認(rèn)為2025年投用招生的時(shí)間是偏保守的，有可能會(huì)提前。對(duì)于膽大的家長(zhǎng)，如果孩子2024年就要讀書的，可以根據(jù)個(gè)人評(píng)估，決定是否一試。而新學(xué)校因?yàn)榻虒W(xué)班較多，學(xué)位供應(yīng)量充足，島外也不是沒有新房未交付憑購房合同入讀的先例，畢竟學(xué)位富余的情況下，還是很容易實(shí)現(xiàn)的。而中海國貿(mào)上城據(jù)我了解，工藝工法還是比較先進(jìn)的，蓋房子有點(diǎn)像搭積木，挺快的。