原創(chuàng)： 真叫盧俊

我一直覺(jué)得，對(duì)于當(dāng)下買(mǎi)房和以前要有一些節(jié)點(diǎn)性的不同，因?yàn)槭赖啦煌�，模式不同，所以每一個(gè)持有房產(chǎn)的個(gè)體做的決策都要有不同

我不太喜歡給模棱兩可的答案，之前寫(xiě)過(guò)一些文章，比如說(shuō)不要碰老破小，比如說(shuō)普通人其實(shí)兩套房也就夠了，今天和大家說(shuō)另外一個(gè)維度的觀點(diǎn)

就是對(duì)于所有在上海居住擁有房產(chǎn)的朋友們，我還有一個(gè)建議，就像標(biāo)題里說(shuō)的那樣，如果有可能的話(huà)，讓自己每四年就換一次房子

這其實(shí)是一個(gè)看上去稍微有點(diǎn)突兀的觀點(diǎn)，為什么一定要換房，為什么是四年不是三年不是五年，為什么每隔一個(gè)四年周期就要換一次，這其實(shí)不是各種拍腦袋的決定，有一些現(xiàn)象我認(rèn)為推動(dòng)我們做這樣的決定

01

要保持穩(wěn)定換房節(jié)奏這個(gè)決定，本質(zhì)上是這個(gè)賽道決定的，如今行業(yè)最大的變化就是賽道的基本面發(fā)生了變化

在上海樓市有兩個(gè)數(shù)據(jù)和大家分享，第一個(gè)是很多人知道的，第二個(gè)可能沒(méi)那么多人知道的。關(guān)于上海有多少人，大概2500萬(wàn)，未來(lái)幾年也不會(huì)發(fā)生特別大的改變

上海有多少套房子，這個(gè)有統(tǒng)計(jì)局做過(guò)統(tǒng)計(jì)，大概750萬(wàn)套，這個(gè)數(shù)字未來(lái)也不會(huì)有太大的改變，因?yàn)樵隽客恋厝諠u稀缺

所以當(dāng)這兩個(gè)數(shù)字相對(duì)穩(wěn)定的時(shí)候我們?cè)賮?lái)對(duì)比下就會(huì)發(fā)生，其實(shí)從純居住需求的角度上來(lái)看，其實(shí)上海不缺房子，每套房子哪怕只按照3人來(lái)計(jì)算，這個(gè)缺口其實(shí)也已經(jīng)很小很小了

但是在上海是不是就沒(méi)有買(mǎi)房需求了呢

那絕對(duì)不是，不然上海每年洶涌的成交量都哪里來(lái)的呢。我們發(fā)現(xiàn)這750萬(wàn)套的房子里結(jié)構(gòu)性的斷層非常厲害

有70%的房子屬于老破小或者準(zhǔn)老破小范疇，就是我們?nèi)庋劭瓷先シ孔拥臍q數(shù)都比我們要大的那些房子

這些房子已經(jīng)跟不上我們的需求情況了，而且這些比例過(guò)高導(dǎo)致如今的上海進(jìn)入到換房周期，這也是為什么上海的一手房市場(chǎng)全面進(jìn)入到小三房時(shí)代，其他因素不說(shuō)，兩房的需求已經(jīng)越來(lái)越小了

另外當(dāng)我們認(rèn)為上海進(jìn)入換房周期這個(gè)賽道的時(shí)候，下一個(gè)問(wèn)題就是，整個(gè)上海多少時(shí)間可以把所有的房子都輪轉(zhuǎn)一遍

這個(gè)數(shù)據(jù)不好找，不過(guò)官方也做了這樣的統(tǒng)計(jì)，基本上每年的換手率在2%-4%左右

另外值得注意的是，經(jīng)過(guò)20年的周期，基本上已經(jīng)把房子全部都換一遍了

過(guò)去20年的房子靠誰(shuí)來(lái)?yè)Q的，很簡(jiǎn)單靠上海強(qiáng)勁的外來(lái)人口導(dǎo)入推動(dòng)的需求置換，在這個(gè)周期里老破小是不愁賣(mài)的，因?yàn)榭們r(jià)最低區(qū)位不錯(cuò)，所以外來(lái)人口總是有人愿意接盤(pán)，這也是為什么在過(guò)去20年不少炒房客擁有先上車(chē)的理論

而現(xiàn)在因?yàn)?500和750這兩個(gè)數(shù)據(jù)都穩(wěn)定了，而且整個(gè)上海輪轉(zhuǎn)周期也完成了，所以某種程度上城市購(gòu)房的邏輯也就變了

在外來(lái)人口沒(méi)有持續(xù)性導(dǎo)入的前提下，未來(lái)行業(yè)就是進(jìn)入到內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰，大家賣(mài)掉不好的，去買(mǎi)那些好的，稀缺的，有獨(dú)特標(biāo)簽的房子

這也是為什么之前和大家說(shuō)不要碰老破小最基礎(chǔ)的基調(diào)，因?yàn)檫@些業(yè)態(tài)的產(chǎn)品容易在這個(gè)周期里下沉變成被拋棄的產(chǎn)品，現(xiàn)在可能還沒(méi)那么明顯，但是當(dāng)你如果買(mǎi)了老破小之后的五年時(shí)間，這樣的涇渭可能就更加分明

當(dāng)我們明白這個(gè)基調(diào)的時(shí)候，我們就要知曉幾個(gè)原則，第一手頭的房子夠不夠好以及這些房子和未來(lái)大家想要的房子有沒(méi)有差距

02

當(dāng)我們明白這個(gè)邏輯，我們接著回答剩下的兩個(gè)問(wèn)題：為什么是4年，以及為什么每4年就要換一次

為什么是4年，這個(gè)觀點(diǎn)也很有趣

大家知道上海的房東住一套房子的時(shí)間大概有多久么，我們統(tǒng)計(jì)了每套產(chǎn)證出讓的前后時(shí)間，發(fā)現(xiàn)有兩個(gè)波峰值

第一個(gè)是5年，第二個(gè)是8年，8年之后的賣(mài)房比例就非常非常低了，這說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，當(dāng)一套房子你住過(guò)8年，可能你的人生上升通路也終止了，收入結(jié)構(gòu)也穩(wěn)定了，也習(xí)慣這套房子的大小和區(qū)域了，一切都習(xí)慣之后，未來(lái)的人生生涯你都會(huì)變得穩(wěn)定和習(xí)慣

另外五年可能是一個(gè)比較重要的點(diǎn)，在一個(gè)家庭購(gòu)入第一套房子之后，一般五年之內(nèi)會(huì)有比較大的變化，不論家庭成員結(jié)構(gòu)還是個(gè)人的收入能力等，絕大多數(shù)人都會(huì)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)選擇換房

這個(gè)數(shù)字在分配在不同的區(qū)域的時(shí)候表現(xiàn)的會(huì)更加明顯，核心是中心的換得時(shí)間長(zhǎng)的，郊區(qū)的換得時(shí)間短了

當(dāng)然你可以說(shuō)市中心的門(mén)檻高，但是我更愿意理解為在郊區(qū)奮斗的年輕人更有可能靠自己的努力改變自己的居住環(huán)境。不過(guò)說(shuō)到這里可以插一個(gè)題外話(huà)，就是奉賢這里的數(shù)據(jù)比較突兀，說(shuō)明但凡住過(guò)奉賢的人都想要逃離，想要買(mǎi)奉賢的人多多小心

而5-8年以及8年之后這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)就比較微妙，如果你在第五年不換房，很有可能湊合湊著就不換了，等到8年之后，大概這個(gè)時(shí)間點(diǎn)是家里小孩7歲左右才會(huì)考慮。而如果8年之后不換，那估計(jì)也就不換了

這就是趨勢(shì)的力量，所以當(dāng)我們明白這個(gè)數(shù)據(jù)的時(shí)候，我希望大家都可以稍微走在整個(gè)城市的前面半步，居住了4年的房子可以把自己列入換房周期內(nèi)，因?yàn)槎鄶?shù)人都會(huì)因?yàn)閾Q房過(guò)上越來(lái)越好的生活，所以不要抗拒這樣的改變

03

好，很多人會(huì)說(shuō)，4年這個(gè)截點(diǎn)不劃算，因?yàn)樯虾�滿(mǎn)五和不滿(mǎn)五的稅費(fèi)其實(shí)是不一樣的，你房子的競(jìng)爭(zhēng)力也會(huì)不同

當(dāng)然，這個(gè)觀點(diǎn)沒(méi)有錯(cuò)，但是是否想過(guò)這個(gè)現(xiàn)象可能也存在以前。以前什么模式，就是以前的樓市發(fā)展，稅費(fèi)為什么貴，因?yàn)榍昂髱啄甑姆績(jī)r(jià)差太多了，所以增值稅這塊滿(mǎn)二不滿(mǎn)五的前后差值的5.5%會(huì)產(chǎn)生大量的稅費(fèi)。

但是現(xiàn)在呢，我們?cè)谏虾Ｈ缃袢馍砀惺艿臉鞘鞋F(xiàn)狀，過(guò)去兩年的房?jī)r(jià)是沒(méi)漲了，特別是現(xiàn)在稍微有些點(diǎn)狀政策放松的前提下房?jī)r(jià)也同樣沒(méi)漲

未來(lái)只要750和2500之間不會(huì)發(fā)生劇烈的變化，房?jī)r(jià)的波動(dòng)是在可控范圍之內(nèi)的，所以如果漲幅可控，那么增值稅這部分也就在可控范圍之內(nèi)，如果房?jī)r(jià)不漲這塊稅費(fèi)也就沒(méi)有

所以現(xiàn)在的朋友如果你買(mǎi)二手房，你買(mǎi)那些滿(mǎn)兩年的二手房，其實(shí)很劃算的

這個(gè)道理在未來(lái)也會(huì)大概率沿用，所以不用太擔(dān)心

當(dāng)然可能還會(huì)有人問(wèn)，但是前后的貸款政策不同的，首套3成，二套你就要七成了啊，前后首付的差距實(shí)在太大了

是的，這也是為什么我要說(shuō)每4年就可以換一次房子，你第一次換房，從首套到二套，會(huì)有這樣的問(wèn)題，但是如果你是第二次換房第三次換房，其實(shí)就沒(méi)有問(wèn)題，下一套要七成，但是上一套你到手的現(xiàn)金總額也比較高因?yàn)殂y行貸款也同樣只有三成

所以也就說(shuō)，除了第一次換房比較累，未來(lái)你會(huì)越來(lái)越輕松，每次置換來(lái)的房子，然后你再加一點(diǎn)這幾年自己的積蓄，你就會(huì)把房子換得越來(lái)越好

所以要么在自己的第一套房子就一步到位，從此就不換房子了，如果開(kāi)始換了就要持續(xù)的換，把換房這件事當(dāng)成一個(gè)周期穩(wěn)定要做的一個(gè)解決方案

04

最后說(shuō)說(shuō)我自己吧，我可能比我寫(xiě)的要更快一點(diǎn)，我基本上在上海的換房時(shí)間是2-3年，就是房子住兩三年了我就置換一套。這也導(dǎo)致了很多朋友給我寄東西的時(shí)候總是會(huì)寄錯(cuò)地址

換房整體來(lái)說(shuō)很累也很煩，會(huì)占據(jù)你很大的時(shí)間，但是整體來(lái)說(shuō)生活也確實(shí)因?yàn)閾Q房這樣的節(jié)奏變得越來(lái)越好

第一次換房其實(shí)和第一次買(mǎi)房一樣的緊張和恐慌，特別是房子賣(mài)了下一套還沒(méi)買(mǎi)的時(shí)間段，人非常的沒(méi)有安全感，但是經(jīng)歷過(guò)了之后發(fā)現(xiàn)，其實(shí)也就那樣

大部分的焦慮和恐慌，都是因?yàn)槲覀儼炎⒁饬Ψ佩e(cuò)了地方而已，擁有足夠的經(jīng)驗(yàn)，也就不會(huì)那么慌張

最近我又開(kāi)始看房子了，我認(rèn)為也是一個(gè)不錯(cuò)的時(shí)間點(diǎn)，一來(lái)產(chǎn)品力開(kāi)始回歸了，我看到不少房企都把做好項(xiàng)目當(dāng)成最近的重點(diǎn)的，二來(lái)現(xiàn)在的市場(chǎng)供求關(guān)系比較穩(wěn)定，客戶(hù)和開(kāi)發(fā)商相對(duì)均衡，作為一個(gè)個(gè)體是可以比較客觀冷靜的去選擇項(xiàng)目

四年是一個(gè)比較好的時(shí)間點(diǎn)，規(guī)律性的換房不會(huì)增加自己的風(fēng)險(xiǎn)，反而會(huì)將手里的資產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)化改良變得越來(lái)越好，從這點(diǎn)的角度上來(lái)說(shuō)也是利大于弊

當(dāng)然了，就像標(biāo)題里說(shuō)的，前面的四個(gè)字就是如果可以，以上的內(nèi)容都是我的個(gè)人建議，每個(gè)人的情況不同需求不同，一切都要從自己角度出發(fā)，一個(gè)人認(rèn)清自己最重要

05

差不多就這樣吧，最后祝大家可以慢慢發(fā)財(cái)，住到好房子以及在房子里過(guò)上自己想要的那種生活

以上為正文，來(lái)自盧俊。順嘴說(shuō)下，洗稿的都要點(diǎn)臉，出去也叫自己是V了，爭(zhēng)取做個(gè)體面人，感恩感恩