下半年，限購(gòu)城市擴(kuò)軍已箭在弦上。

7月12日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。

7月18日，遼寧日?qǐng)?bào)援引接近住建部的消息人士透露，住建部將初步擬定下一步應(yīng)該執(zhí)行限購(gòu)政策的名單，然后再依據(jù)地方政府的執(zhí)行情況，與之溝通。“如果確定房?jī)r(jià)快速上漲的主要原因是非本地資金的進(jìn)入，那么這個(gè)城市理應(yīng)出臺(tái)限購(gòu)政策；如果本地需求是價(jià)格上漲的主要原因，則再行商議。”

前述報(bào)道稱，住建部還特意為此擴(kuò)大了房?jī)r(jià)監(jiān)控系統(tǒng)城市目標(biāo)的范圍。

限購(gòu)全國(guó)化之憂

限購(gòu)向二三線城市擴(kuò)散，似已成定局。但關(guān)于限購(gòu)本身的質(zhì)疑，尚在耳畔。

“限購(gòu)與否，是市場(chǎng)走向的一個(gè)判斷。如果要推廣限購(gòu)，房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)際上是失敗了。”華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任華偉表示。

一位開發(fā)商直言，一線城市投機(jī)、投資性的購(gòu)房比例比較高，二三線城市可能沒(méi)有一線城市那么高，但從一線城市撤出去的游資可能會(huì)推高二三線城市房?jī)r(jià)。

華偉認(rèn)為，限購(gòu)可以救急于一時(shí)，但解決不了房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本問(wèn)題，“限購(gòu)不可能成為一個(gè)永久措施，只能成為一個(gè)階段性的措施”。把一個(gè)在一二線城市實(shí)行的階段性措施推廣到全國(guó)，把一個(gè)臨時(shí)措施全面推廣，對(duì)調(diào)控目標(biāo)難言有益。

華偉稱，在限購(gòu)令尚未全面鋪開的情況下，大量的中國(guó)購(gòu)買力已去買澳大利亞、新加坡等地房產(chǎn)。

如果限購(gòu)擴(kuò)大化難以避免，一位國(guó)企開發(fā)商稱，只能以快取勝。

“現(xiàn)在一年出臺(tái)那么多政策，貨幣政策、財(cái)政政策、專門的房地產(chǎn)調(diào)控政策，組合拳、集體拳、特定的拳打我們，天天研究不累死了。我們都麻木了。”另一位國(guó)企開發(fā)商向早報(bào)記者如是表示。

前述開發(fā)商分析，政策有規(guī)律性，實(shí)施后一般要3-6個(gè)月才開始見(jiàn)效，“預(yù)計(jì)還有兩年多的‘痛苦時(shí)光’”。此外，地方土地財(cái)政尚未根本解決，撐不了多少時(shí)間。

調(diào)控政策去行政化

事實(shí)上，業(yè)內(nèi)人士多傾向于認(rèn)為，近期不會(huì)有新的調(diào)控政策出臺(tái)。

從新華社18日發(fā)布的消息中，可窺得政策的蛛絲馬跡。新華社18日援引權(quán)威部門官員的話說(shuō)：“特別是商品住房用地出讓實(shí)際成交量下降的地區(qū)，應(yīng)適度下調(diào)出讓底價(jià)，既要防止土地出讓溢價(jià)過(guò)高，也要減少土地流標(biāo)流拍現(xiàn)象，保持住房用地的平穩(wěn)供應(yīng)，確保明后年住房有效供應(yīng)。”新華社同時(shí)援引有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示：“今后要切實(shí)糾正各類規(guī)避限購(gòu)、限貸措施的行為。”

上海寶華企業(yè)集團(tuán)有限公司副總裁楊健認(rèn)為，今年不太會(huì)有新的政策，政府會(huì)加大現(xiàn)有政策的力度。

華偉稱，正確的調(diào)控思路是，油門和剎車都同等重要，相互協(xié)調(diào)。不管經(jīng)濟(jì)發(fā)展快慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性需求都是客觀存在的。當(dāng)前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是需要保持速度還是需要降溫，這是政府決定的。房地產(chǎn)調(diào)控這么多年，到底需要一個(gè)什么樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)投資，還沒(méi)有答案。

也有不同的聲音。

一位業(yè)內(nèi)人士判斷，調(diào)控不會(huì)只是階段性的。即使限購(gòu)令是階段性的，但如果限購(gòu)令取消，一定還有別的政策出臺(tái)。

前述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，將來(lái)，會(huì)用房產(chǎn)稅這種市場(chǎng)化的手段來(lái)替換限購(gòu)令這種行政化的手段。“讓房產(chǎn)稅去打擊三套以上房子，稅率依次遞增，從現(xiàn)有的0.4%、0.6%上調(diào)至個(gè)位數(shù)甚至更高。”

開發(fā)商自有資金的博弈

對(duì)那些全國(guó)布局的開發(fā)商而言，現(xiàn)在需要做的是，開始考慮應(yīng)對(duì)策略。

上海實(shí)業(yè)城市開發(fā)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略投資中心總經(jīng)理王亞民認(rèn)為，各開發(fā)企業(yè)會(huì)根據(jù)自己的資金面安排應(yīng)對(duì)。國(guó)有企業(yè)本來(lái)就比較穩(wěn)，機(jī)會(huì)合適的話，想在低潮時(shí)找一些優(yōu)質(zhì)資源做一些收購(gòu)儲(chǔ)備。“資金鏈不厚實(shí)、產(chǎn)品沒(méi)特色的小開發(fā)商，在市場(chǎng)中就撐不住了。”

寧波銀億集團(tuán)有限公司上海分公司營(yíng)銷總監(jiān)王士章稱，大部分開發(fā)商都還定位于一二線城市，因?yàn)槿�四線城市成長(zhǎng)空間很小，利潤(rùn)很薄�，F(xiàn)在，還是看投資機(jī)會(huì)，項(xiàng)目利潤(rùn)率是不是夠，利潤(rùn)率夠就拿，不夠就不拿。

在融資受限、銀根縮緊的背景下，上海中原地產(chǎn)研究咨詢總監(jiān)宋會(huì)雍判斷，未來(lái)將是開發(fā)商自有資金的博弈。如果說(shuō)將來(lái)房?jī)r(jià)的下跌速度快過(guò)銷售速度，只要資金在，就可以撿別人的項(xiàng)目來(lái)填補(bǔ)。

宋會(huì)雍也認(rèn)為，調(diào)控一旦深入，必然有一部分企業(yè)離場(chǎng)。現(xiàn)在很多企業(yè)資金鏈還沒(méi)斷裂，要收購(gòu)一定要等到它斷了，政策還得延期一年，“未來(lái)兩三年，房?jī)r(jià)跌一半是有可能的。所以也足夠開發(fā)企業(yè)調(diào)整。”

住房供大于求？

支持房?jī)r(jià)下跌的因素之一，是高企的住宅庫(kù)存。

渣打銀行15日發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，2011年下半年將會(huì)出現(xiàn)的房屋供給過(guò)剩感到擔(dān)憂。報(bào)告估算，到今年末，35個(gè)主要城市新房庫(kù)存將達(dá)3700萬(wàn)平方米，相當(dāng)于7個(gè)月的銷量。當(dāng)前的庫(kù)存水平已約相當(dāng)于3個(gè)月銷量，大致與2008年、2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低谷時(shí)的庫(kù)存量持平。“庫(kù)存問(wèn)題主要集中在二線城市”。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)截至17日的統(tǒng)計(jì)顯示，上海市新房存量面積約為865萬(wàn)平方米。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師羅寅申稱，按6月份成交水平估算，這一存量夠近11個(gè)月消化。

最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，北京市商品住宅新房庫(kù)存面積已達(dá)1155萬(wàn)平方米。分析師周浩結(jié)稱，如果按照近3個(gè)月的平均消化水平，這一存量大概需要近23個(gè)月才能完全消化，“市場(chǎng)供大于求趨勢(shì)漸顯”。

但華偉則對(duì)“供大于求”一說(shuō)存疑，行政限制需求，成交量低不是需求量下降，而是可供給有效房源的下降。

華偉認(rèn)為，限制需求越久，最終市場(chǎng)的反擊力度就越大。“要么出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅度反彈，要么出現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)硬著陸”，“房?jī)r(jià)管住，成交管住，鈔票不管住，物價(jià)怎么管得��？把調(diào)控房?jī)r(jià)的所有理由換成豬肉和鋼材，不是一樣么？”