售后包租是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為了促進(jìn)銷售，在建造的外銷商品房出售時(shí)與買受人約定，在出售后的一定期限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。

　　目前外銷商品房可以試行這種促銷行為，但須取得市房地局同意售后包租的批準(zhǔn)文件，并必須提供相應(yīng)的擔(dān)保。

最高人民法院發(fā)布《關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。解釋規(guī)定，不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以非法占有為目的，使用詐騙方法售后包租、約定回購等方式非法吸收公眾存款“斂財(cái)”，將構(gòu)成集資詐騙罪，最高可判死刑。
　　
　　最高法新聞發(fā)言人王少南表示，非法集資犯罪活動(dòng)屬于典型的涉眾型犯罪，具有極為嚴(yán)重的社會(huì)危害性。如“萬里大造林”案、“億霖木業(yè)”案等一批重大非法集資案件，涉案金額大，受害人數(shù)多，集資群眾損失慘重，頻頻引發(fā)聚眾上訪等大規(guī)模群體性事件和受害群眾自殺等惡性事件。
　　
　　非法集資犯罪作案手段多樣，極具隱蔽性和欺騙性。犯罪分子依托合法注冊(cè)的公司、企業(yè)，以響應(yīng)國家產(chǎn)業(yè)政策、支持新農(nóng)村建設(shè)、委托理財(cái)?shù)葹榛献樱�混淆非法集資與合法融資的界限。新的手法層出不窮，利用電子商務(wù)、基金運(yùn)作、新能源開發(fā)等形式涌現(xiàn)，并向房地產(chǎn)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生、教育等行業(yè)滲透。
 

　　售后包租對(duì)投資者有著巨大誘惑力。一位肖女士告訴記者，她經(jīng)一位開發(fā)商介紹，在島外購買一間店面，首付了10萬元，并與開發(fā)商簽訂了“委托合同”，委托經(jīng)營租賃期為十年。雖然店面目前還沒有租出去，但開發(fā)商已開始付租金。這樣的購買方式讓她減輕了不少資金壓力。

　　我市一家房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，從表面上看，通過售后包租,投資者每年能拿到一定的收益率。但實(shí)際上，開發(fā)商往往在售后包租過程中抬高售價(jià)，將今后要付給投資者的租金預(yù)提出來。比如，開發(fā)商將本來售價(jià)2萬元/平方米的商鋪提價(jià)到2.5萬元/平方米出售，包租10年，年收益率8%；由于房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值僅售價(jià)的八成，相當(dāng)于每年損失2%，因此投資者的實(shí)際年收益率也就不到6%。

“售后包租”是一個(gè)曾經(jīng)讓人們談之色變的房地產(chǎn)市場破壞分子。近期，一些售后包租房地產(chǎn)產(chǎn)品再次走上本市房地產(chǎn)市場舞臺(tái)。曾經(jīng)的痛楚尚歷歷在目，先前有些售后包租的購房人，以高價(jià)購買房屋卻無法從發(fā)展商處兌現(xiàn)包租的承諾�，F(xiàn)在的售后包租是否還是原來的模樣呢，借一句老話“浪子回頭金不換”，我們歡迎能充分保護(hù)消費(fèi)者利益的售后包租，并希望讀者能夠輕松享受正規(guī)合法的售后包租。1997年上海市政府曾經(jīng)出臺(tái)了上海市房屋售后包租試行辦法，隨著1999年上海市房屋租賃合同條例的頒布實(shí)施，該文件已經(jīng)取消而失效。

　　什么是商品房售后包租

　　商品房售后包租是指發(fā)展商為促進(jìn)銷售，在其投資建造的商品房出售時(shí)與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由發(fā)展商以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。

　　不能碰的售后包租

　　不是商品房項(xiàng)目，不得實(shí)施售后包租。那些無法取得預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目不能在建設(shè)期間進(jìn)行售后包租，只有取得了預(yù)售許可證的房屋，才能在預(yù)售階段進(jìn)行售后包租。對(duì)于已竣工且取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是最具備售后包租條件的。

　　租金計(jì)算方式預(yù)售的房屋不可以進(jìn)行預(yù)租，只有在房屋竣工之后才能開始計(jì)算租金。有些房地產(chǎn)商為了加大促銷力度，承諾消費(fèi)者在簽署預(yù)售合同之后就可以取得租金，這樣的約定其實(shí)是無效的。所謂租金，是指對(duì)房屋的使用而支付的代價(jià)。如果房屋還不具備使用功能，當(dāng)然不能收取租金。租金必須從房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工之日開始計(jì)算。

　　包租人身份疑問嚴(yán)格意義上的售后包租人必須是發(fā)展商。如果發(fā)展商不是包租人，而是一家房地產(chǎn)租賃公司，此類的售后包租對(duì)于消費(fèi)者來說存在巨大商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。如果包租人不能兌現(xiàn)包租的承諾，購房人是無法向發(fā)展商主張權(quán)利的，購房人的利益得不到法律保護(hù)。

　　開發(fā)商的資信能力

　　有些開發(fā)商是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，此類發(fā)展商的資信最弱，往往在項(xiàng)目開發(fā)完成之后就注銷了事。因此，建議購房人在接受發(fā)展商是項(xiàng)目公司的售后包租同時(shí)，要求發(fā)展商的母公司或者有資質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保。

　　此外，酒店式公寓和公寓式酒店的售后包租是一個(gè)更加復(fù)雜的話題，建議消費(fèi)者特別注意。如果消費(fèi)者無法得到所購房屋的產(chǎn)權(quán)，即小產(chǎn)證，建議不要購買此類房屋。(新聞晚報(bào))