來源：

綜合自21世紀經濟報道（jjbd21）、每日經濟新聞（nbdnews）、中國經濟網（ourcecn）、中國基金報（chinafundnews；江右 泰勒）、上海證券報（張艷芬 魏倩）、書童說房，公開信息等

央行發(fā)布了一個重大的消息，跟你還房貸息息相關。

12月28日上午，央行發(fā)布公告，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成。

買房、有房貸的小伙伴們需要關注。

簡單地說，咱們以前的貸款合同是以基準利率+上�。ɑ蛳赂。┑姆绞蕉▋r，現(xiàn)在要轉換為LPR+基點（或固定利率）的方式定價了。

當然，和大多數(shù)人相關的還是房貸。

需要特別指出的是，這次變動不包括公積金個人住房貸款，畢竟公積金個人住房貸款利率比商業(yè)貸款利率要低得多。

此次央行就存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR，將影響超百萬億存量貸款的利率。

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十大要點梳理

1、央行說的存量浮動利率貸款是指哪些？

公告所稱的存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機構已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。

2、何時不再簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同？

自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

3、何時開始轉換成LPR？何時完成？

自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數(shù)值在合同剩余期限內固定不變；

也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應于2020年8月31日前完成。

4、如何跟銀行協(xié)商轉換？

存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業(yè)性個人住房貸款外，加點數(shù)值由借貸雙方協(xié)商確定。商業(yè)性個人住房貸款的加點數(shù)值應等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應期限LPR的差值。

從轉換時點至此后的第一個重定價日（不含），執(zhí)行的利率水平應等于原合同最近的執(zhí)行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數(shù)值之和。之后，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數(shù)值重新計算確定。

5、如何轉為固定利率？

如存量浮動利率貸款轉換為固定利率，轉換后的利率水平由借貸雙方協(xié)商確定，其中商業(yè)性個人住房貸款轉換后利率水平應等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。

6、必須多方通知客戶，保障消費者權益

機構應利用官方網站和網點公告、電話、短信、郵件和手機銀行等渠道通知存量浮動利率貸款客戶，協(xié)商約定定價基準轉換具體事項，依法合規(guī)保障借款人合同權利和消費者權益。

7、為什么推進存量浮動利率貸款定價基準轉換？

目前接近90%的新發(fā)放貸款已經參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利于保護借貸雙方的權益。

為進一步深化LPR改革，人民銀行發(fā)布了〔2019〕第30號公告，推進存量浮動利率貸款定價基準平穩(wěn)轉換。

8、存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準如何從貸款基準利率轉換為LPR？

定價基準轉換為LPR的，LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內不再調整；

加點數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內固定不變；

轉換時點利率水平保持不變；

借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。

舉個例子：

同一筆商業(yè)性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點數(shù)值，加點數(shù)值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。

目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。

以此為例，若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。

2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。

2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規(guī)則，執(zhí)行的利率將調整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

9、你的房貸利率會變嗎？

一是借款人可與銀行協(xié)商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。

二是轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應于2020年8月31日前完成。

三是轉換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業(yè)性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

10、除商業(yè)性個人住房貸款的其他存量貸款定價基準如何轉換？

除商業(yè)性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協(xié)商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數(shù)值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。

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還是看不懂LPR，房貸利率具體怎么算？

然而，許多人都不是搞金融的，認識“基準利率”但未必都認識LPR，買房的人們是一臉懵，許多人紛紛表示：看不懂！

按照要求，在轉換時點的利率水平應保持不變，但是否就意味著以后就是固定利率了？

先買房的人未來在LPR浮動時還能享受到低利率嗎？

后買房的人，還有機會房貸利率低一點嗎？

這還真是個算術題。

個人住房貸款一般都是5年期以上的商業(yè)貸款，屬于浮動利率，即錨定一個固定的標準利率，然后上浮或打折。以前錨定的是基準利率，現(xiàn)在是LPR。

LPR是什么？

簡單理解：就是一種每個月公布一次的貸款市場報價利率，最新的5年期以上利率是4.8%。

看起來比基準低一丟丟，但LPR的浮動頻率較高，那未來你的房貸利率會隨之變動很大嗎？ 

央行這次釋放的信息有兩個關鍵點：

一是：借款人可與銀行協(xié)商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。

二是：存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準轉換為LPR的，在加點數(shù)值方面，加點數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內固定不變。

翻譯成大白話即：

房貸利率不掛鉤基準利率了，掛鉤LPR，你有兩種選擇：

一是選擇固定利率，以后還房貸期限內就不浮動了；

二是從基準利率切換LPR，把LPR價格與你當前的房貸利率“多退少補”出差值。以后LPR變化了，就用新的LPR價格加這個差值，得出最新的房貸利率。

什么意思？我們直接來算賬。

10年前，李小姐在北京買了一套房，并幸運地趕上了房貸利率打折，即基準利率打7折，只有3.43%！

而南京的張先生2018年剛買上房，按首套房貸利率較基準利率上浮10%，為5.42%。

案例一：買房早，趕上打折的

央行要求，在轉換時點的利率水平應保持不變，這就催生了一個等價公式。即李小姐之前享受3.43%的房貸利率水平，在明年切換時依然維持3.43%，只是“基準換LPR、折扣換差值”。

不是說好轉換時點利率水平保持不變嗎？

對，但只是在基準轉換LPR時不變，也就是說在選擇是否切換時，換算后的利率與原利率相同。也就是這次選擇轉換時，加點數(shù)值將在合同剩余期限內固定不變。

什么時候轉換？

央行規(guī)定，同一筆商業(yè)性個人住房貸款，在2020年3月至8月之間任意時點轉換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點數(shù)值，加點數(shù)值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。

案例二：晚買房，遇上基準上浮的

與大多數(shù)這兩年買房的年輕人一樣，張先生買房時已經處于樓市調控期了，各城市的房貸利率的優(yōu)惠幾乎不見蹤跡，相反都在基準上上浮。

他的房貸利率是基準上浮10%，即：

LPR怎么變動會影響兩者的房貸利率呢？

在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數(shù)值重新計算確定。

如果選擇房貸利率切換LPR，假設5年后重新定價的LPR由4.8%上浮為5%。

變化為：

李小姐的房貸利率為：LPR-1.37%，即5%-1.37%=3.63% ＞3.43%（當前房貸利率）

張先生的房貸利率為：LPR+0.59%，即5%+0.59%=5.59% ＞5.39% （當前房貸利率）

同樣，假設5年后重新定價的LPR由4.8%下降到4.5%。

變化為：

李小姐的房貸利率為：LPR-1.37%，即4.5%-1.37%=3.13% ＜3.43%（當前房貸利率）

張先生的房貸利率為：LPR+0.59%，即4.5%+0.59%=5.09% ＜5.39% （當前房貸利率）

兩種變化，一目了然。

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所以，到底要不要切換？

根據(jù)央行官網簡介，貸款市場報價利率（LPR）由各報價行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，由全國銀行間同業(yè)拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考。

目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。

LPR報價行目前包括18家銀行，每月20日（遇節(jié)假日順延）9時前，各報價行以0.05個百分點為步長，向全國銀行間同業(yè)拆借中心提交報價，全國銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報價后算術平均，并向0.05%的整數(shù)倍就近取整計算得出LPR，于當日9時30分公布，公眾可在全國銀行間同業(yè)拆借中心和中國人民銀行網站查詢。

根據(jù)《中國人民銀行公告》（公告[2019]第15號），自2019年8月20日起，貸款市場報價利率（LPR）按新的形成機制報價并計算得出。

2019年11月，最新的1年期和5年期以上的LPR利率分別為4.15%和4.8%。

圖：最新1年期及5年期以上LPR利率

雖然房貸利率有太多作為普通人不能控制的因素在里面，但是理性的最優(yōu)選擇還是有的，感謝央媽給了我們選擇權和空檔期。

個人認為：

在2020年8月份之前，按兵不動，啥也別做。

因為不管是3月份，還是8月份去進行轉換，對于2020年還貸來說，沒有一絲一毫的區(qū)別。

如果未來8個月，LPR出現(xiàn)下降，那么不要再等了，立刻馬上即時、速度70邁飛奔去辦LPR。

如果LPR在明年8月之前維持上升趨勢，就延遲辦理轉換。

至于怎么查看LPR的變化情況，如上文如寫，已經告訴你查詢方法了，自己多上點心就可以。